Оценка квартиры

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

• Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
• Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
• Цель проведения экспертизы,
• Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
• Список документов, использованных при проведении анализа,
• Список методов анализа,
• Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
• Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Какими методами можно оценить стоимость квартиры — 3 основных метода

Какой бы объект не нуждался в оценке, методов существует всего три. Давайте разберемся, как они работают в отношении оценки кадастровой стоимости квартиры.

Метод 1. Затратный

Этот метод подходит квартирам в строящихся домах. Для оценки суммируют все затраты, понесенные при строительстве дома, затем полученную сумму делят на число квартир, с учетом их площади, этажности, вида и других факторов. Также сюда добавляют затраты на амортизацию, учитывают уровень инфляции и расходы на реконструкцию.

Оценщик учитывает также цену земли, на которой возводится дом, стоимость как проектных, так и строительных работ, материалов и других затрат.

Об экспертизе строящихся объектов читайте в статье Независимая строительная экспертиза.

Метод 2. Сравнительный

Среди методов рыночной оценки квартир этот используется наиболее часто. Его суть состоит в анализе цен на квартиры, аналогичные по параметрам, которые продались в этом же городе за прошедший год.

Под понятием «аналогичные по параметрам» подразумевается, что квартиры:

• расположены в аналогичном по ценообразованию районе;
• имеют такую же площадь и удобства;
• находятся в идентичном состоянии;
• имеют такие же коммуникации;
• расположены на таком же этаже в аналогичном по этажности доме;
• имеют одинаковую удаленность от инфраструктурных объектов.

Для сравнения нужно не меньше трех объектов, отвечающих этим параметрам. Этот метод часто используют при оценке квартиры для ипотеки.

Если у вас не квартира, а дом — прочтите статью Оценка дома.

Метод 3. Доходный

Доходный метод используют для инвестиций. В этом случае оценивается прибыль от вложений капитала в конкретную квартиру.

На что обращать внимание при оценке

Продавая жилье, требуется реально обосновывать свое ценовое предложение. Советы экспертов помогут это сделать:

1. Повышать цену можно, если у района развитая инфраструктура, поблизости находятся магазины, школы, детские сады и поликлиника. Транспортная доступность тоже играет важную роль.
2. Квартиры в залоге сложнее продать, поэтому они на 10%-15% дешевле аналогичных предложений без обременения. Покупатели с недоверием относятся к таким сделкам, так как требуется предусмотреть, чтобы продавец действительно погасил закладную после получения денег.
3. Время постройки, техническое состояние дома, подъезда и самого объекта. Если в доме проводился капитальный ремонт или меняли кровлю, то это благоприятно влияет на стоимость.
4. Расходы на оформление необходимой для продажи квартиры документации обязательно должны включаться в стоимость жилья, услуги риелторов, юристов.
5. Тип ремонта сильно влияет на стоимость. Дом может быть старым, но квартиру после капитального ремонта продать будет легче.
6. Квартиры на первом и последнем этажах сложнее продать, поэтому они дешевле.

Состояние жилья для покупателя часто имеет решающее значение. Мало кто хочет после переезда нести дополнительные расходы. Поэтому есть смысл перед выставлением объекта на продажу провести капитальный или косметический ремонт. Это может значительно ускорить процесс заключения сделки.

Необходимые для оценки документы

Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:

• выписка из ЕГРН;
• договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
• паспорт собственника, осуществляющего оценку;
• справка о регистрации по форме 9;
• кадастровый и технический паспорт;
• описание жилого помещения по форме 7.

Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:

1. Обратиться в бюро оценки.
2. Предоставить заверенные копии вышеизложенных документов.
3. Составить и подписать договор с компанией.

Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей. В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества. Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Применение платных сервисов

Учитывается максимальное количество параметров, дающих полную точность. Отчет формируется максимально подробный. Он включает стоимость, процент точности с учетом введенных данных. Также указывается динамика продаж за последние месяцы.

В некоторых случаях можно получить данные с рекомендациями по улучшению характеристик. Стоимость предусмотрена для разного состояния помещений — простая отделка и евроремонт, наличие кладовок, их грамотная организация.

Таким образом, для оценки цены за квартиру необязательно прибегать к профессиональной помощи. Достаточно воспользоваться интернет-сервисом или калькулятором. Но также можно конкретизировать стоимость, если провести дополнительное исследование,потратив немного больше времени.

Онлайн-калькулятор для оценки

Наиболее профессиональным олицетворением сравнительного метода являются все более популярные онлайн-калькуляторы цены недвижимого имущества

Несомненным достоинством подобной оценки считается то, что она принимает во внимание индексацию цен жилых помещений на настоящее время. Ими можно воспользоваться на сайтах абсолютно бесплатно

Это дает возможность очень быстро получить достоверные сведения о месте жилого помещения на рынке недвижимого имущества.

Оценка реализуется по главным критериям:

• Общий метраж;
• Удаленность от метро;
• Разновидность здания;
• Особенности планировки.

Но необходимо принимать во внимание, что окончательный итог оценки прямым образом зависит от качества онлайн калькулятора. В большинстве случаев расчет базируется на средней цене жилья в каком-либо районе

При самом лучшем развитии допускаемая погрешность такого анализа составляет от трех до пяти процентов, что считается положительным результатом. Однако, подобная услуга используется, главным образом, в больших городах.

ВНИМАНИЕ !!! При расчете стоимости квартиры не принимаются во внимание такие побочные критерии, как присутствие лоджии либо стационарного телефона, которые при реальной продаже могут повлиять на сумму сделки

Как оценить долю в квартире для последующей продажи: пошаговая инструкция

1. В первую очередь надо изучить все факторы, которые могут повлиять на ее конечную стоимость.
2. Далее необходимо подготовить документы. Потребуется их немало: выписка из ЕГРН, справка о регистрации по форме 9, договор купли-продажи (или иной, если доля перешла, например, по дарению и наследству), технический и кадастровый паспорта, описание объекта по форме 7, паспорт собственника.
3. После того, как все бумаги собраны, необходимо обратиться в компанию, которая имеет право провести оценку, и предоставить туда заверенные копии всех перечисленных документов.
4. Следующий этап – подписание договора с оценщиком.
5. Далее специалист проводит оценку и выдает подробный отчет (он может достигать 40-50 страниц) с описанием объекта, его оценкой, проведенной разными методами, и итоговой ценой.

Имея на руках такой отчет, можно отправляться к риелтору или пытаться продать долю самостоятельно.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

• Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
• Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
• Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
• Оплата налога на имущество.
• Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

• Жилая площадь имущества.
• Месторасположение.
• Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
• Развитость инфраструктуры района.
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

• Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
• Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
• При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

• Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
• Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
• Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

• На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
• В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
• Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Сравнительный способ оценки

Существует три способа оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Для определения рыночной стоимости квартиры используется только последний. Как следует из названия, он основан на поиске и анализе аналогичных предложений конкурентов. Начать следует с небольшого маркетингового исследования. И чем большее количество похожих квартир вы проанализируете, тем точнее сможете определить свою цену.

Профессионалам это сделать легче, потому что у них есть база выставленных на продажу объектов. В отличие от описанных выше машин-оценщиков, риелтор оперирует множеством нюансов. Чем больше соответствий между вашим предложением и квартирами конкурентов, тем проще считать.

Что происходит сейчас?

Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь. Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

• Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
• Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.

В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

1. Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
2. Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами

Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно

Плaтит тoт, ктo пoкyпaeт

«Кoгдa cдeлкa cocтoитcя, квapтиpa пepeйдeт к пoкyпaтeлю. И бaнк oт нeгo, a нe oт мeня oцeнкy тpeбyeт», — вoзpaжaют пpoдaвцы. Кaк-тo paз нecгoвopчивый coбcтвeнник кaтeгopичecки нe шёл нaвcтpeчy нecкoльким пoкyпaтeлям пoдpяд, yтвepждaя, чтo пoкyпaтeль cpaзy дoлжeн был зaлoжить дeньги нa oцeнщикa. Moл, нeчeгo пeнять нa тex, кoмy этa oцeнкa дaжe нe нyжнa. 

«Пpoдaвeц oбычнo xoть нeмнoгo, дa ycтyпaeт oт пepвoнaчaльнoй цeны — эти дeньги кaк paз пoкpывaют тpaты нa вcякyю мeлoчь вpoдe oцeнки нeдвижимocти. И вooбщe, нoвый coбcтвeнник caм дoлжeн oплaчивaть oфopмлeниe cвoeй квapтиpы. Пpoдaвцy дocтaтoчнo пpeдocтaвить пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты, ocтaльнoe — нe eгo зaбoтa» — cчитaeт дpyгoй нaш клиeнт. 

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ
Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ
Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ
В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ
Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ
В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ
До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ
Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ
Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ
Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ
Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,
Статья №131 ГК РФ
Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП. К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ

В частности, статьи №34 и №35 СК РФ

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.