Для чего был создан фонд перераспределения с/х земель?

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

• создания и развития личных подсобных хозяйств;
• огородничества;
• фермерства;
• садоводства;
• создания защитных лесных насаждений;
• животноводства;
• рыбоводства (аквакультуры);
• охотничьего хозяйства;
• выпаса скота;
• сенокошения;
• научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
• дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Правовой режим фонда перераспределения земель

Перераспределительный фонд земель представлен резервом земельных территорий, которые могут отдаться в пользование физическим или юридическим лицам для применения их в целях аграрной промышленности. Поступление территорий в состав перераспределительного фонда происходит в случаях, которые представлены в ст. 80 Земельного кодекса.

Если происходит отчуждение земельных участков для нужд государства, то оно основывается на тех случаях, которые представлены в ст. 49 Земельного кодекса России. Если изъятие происходит непосредственно у владельца, то оно основывается на выкупе (статьи 279-282 Гражданского кодекса).

Происходит отчуждение участка, входящего в состав аграрной промышленности:

• без компенсирования по заключению суда как наказание за совершение уголовно наказуемого деяния или за преднамеренное регулярное содействие земельных правонарушений (согласно статье 50 Земельного кодекса);
• в подневольном порядке лишение прав на территорию в случае его применения не по назначению (на основании статей 284-287 Гражданского кодекса и статьи 54 Земельного кодекса).

Земли этого фонда могут применяться для ведения аграрной промышленности и производства, для посадки лесов, в целях изучения, научно-исследовательской деятельности, для воссоздания и расширения хозяйств, как пашни, сенокосы, многолетние насаждения, залежи, а также в качестве не торговых объединений в соответствии со статьей 78 Земельного кодекса.

Первые создания перераспределительных фондов земель были предписаны Указом президента Российской Федерации от 27.12.91 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».

В нем говорилось, что в состав данного фонда необходимо включать угодья, которые остались после безвозмездной передачи территорий коллективам агропромышленных учреждений. Локальные администрации брали на себя обязанность организовать продажу территорий фонда по конкурсу и передачу их в лизинг с правом последующего выкупа.

Согласно пункту 11, статье 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с момента вступления в силу Земельного кодекса в фонд должны включаться все территории, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах, которые были образованы в соответствии с  Указом президента.

Земле не находящиеся в составе фонда могут находиться во владениях субъектов государства (статья 19 Земельного кодекса). Все сведения связанные с землями перераспределительного фонда имеют общедоступный характер. Все органы обязуются предоставлять информацию всем заинтересованным лицам и публиковать все сведения связанные с фондом. Данная норма закреплена пунктом 4 статьи 80 Земельного кодекса.

Чтобы все действия были правомерными, необходимо тщательно изучать законодательную базу страны.

Расчет изменения доходности инвестиций

 Инвестиции,   тыс. руб.  

 Снижение доли  риска в общем   капитале, %  

Снижение страховых фондов, тыс. руб.

  Увеличение ожидаемого    дохода при базовой       доходности 12,5%,           тыс. руб.       

     1000    

      9,5      

       95,00      

         11,875         

     2000    

      190,00      

         23,75          

     3000    

      285,00      

         35,625         

     4000    

      380,00      

         47,5           

Из табл. 2 можно сделать вывод о том, что при средней доходности инвестиций агропромышленного комплекса 12,5%, по проекту землеустройства доходность увеличится на 2,19%.

При повышении ожидаемой доходности растет количество желающих внести инвестиции, одновременно снижается количество желающих получить инвестиции при таком проценте кредитования. В статье предлагается рассчитывать величину инвестиционной привлекательности как отношение объема инвестиций, которые могут быть внесены при данной ожидаемой доходности, и объема инвестиций, которые могут быть приняты при таком проценте кредитования. Показатель величины инвестиционной привлекательности позволит узнать вероятность получения инвестиций. Сравнение показателей на год землеустройства и по проекту для ОАО «Радуга» Тамбовского района Тамбовской области приведено в табл. 3.

Таблица 3

Общедоступность сведений о земельных участках в составе фонда перераспределения

Фонд по осуществлению перераспределения создан не только для выполнения государственных регистрационных работ, но и для удобства граждан, которые заинтересованы в приобретении и использовании земельных территорий. Поэтому все граждане и предприятия, которые претендуют на данные земельные участки, могут в свободном доступе просмотреть всю необходимую информацию о любом территориальном объекте.

Фонд по проведению перераспределения государственных земельных территорий является открытой государственной структурой, поэтому все сведения о наличии земель в фонде перераспределения являются доступными для всех категорий граждан:

• частных лиц (физических и юридических);
• государственных и муниципальных органов местного самоуправления;
• учреждений и предприятий, которые находятся в собственности муниципальных и государственных органов;
• предприятий, которые созданы на некоммерческой основе.

Обеспечение и поддержка общедоступности информационной базы фонда по перераспределению входит в обязанности всех государственных исполнительных органов и местной муниципальной власти.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Субъекты права

Из фонда перераспределения наделы могут получить:

• Хозяйственные общества и товарищества, физлица.
• Муниципальные и государственные унитарные предприятия.
• Потребительские, производственные кооперативы.
• Некоммерческие, коммерческие предприятия.
• Религиозные объединения.
• Опытные, учебные, опытно-производственные подразделения, занятые подготовкой кадров.
• Общины народов Севера, Сибири, Дальнего Востока.
• Казачьи общества.

Для получения надела заинтересованное лицо обращается в местный орган власти, уполномоченный выполнять функции нормативного регулирования в сфере земельных отношений.

Расчет величины инвестиционной привлекательности

    Наименование    сельскохозяйственной     организации    

 Доходностьинвестиций,     %     

    Объем     инвестиций, которые могут    внести     инвесторы,   согласные    на данную    доходность  инвестиций,   тыс. руб.  

    Объем     потребности в инвестициях организаций,  в которые   могут внести свой капитал  инвесторы,   согласные    на данную    доходность  инвестиций,   тыс. руб.  

     Величина      инвестиционной привлекательности

                            На год землеустройства                            

ОАО "Радуга"        

   12,5    

    2 000    

   450 000   

      0,004      

                          По проекту землеустройства                          

ОАО "Радуга"        

   13,69   

    3 000    

   300 000   

      0,01       

Из табл. 3 видно, что проект землеустройства повысил величину инвестиционной привлекательности сельскохозяйственной организации ОАО «Радуга» Тамбовского района Тамбовской области на 0,006, или в 1,5 раза повысил вероятность привлечения инвестиций в ОАО «Радуга».

Другой задачей проекта перераспределения земель сельскохозяйственных организаций является повышение эффективности сельскохозяйственного производства на перераспределяемой территории, включающее вовлечение неиспользуемых сельскохозяйственных земель в сельскохозяйственное производство.

Повышение эффективности сельскохозяйственного производства на перераспределяемой территории основано на выявлении и предоставлении земель собственникам, которые могут использовать ее наиболее эффективно. Так, например, при выделении земель в первую очередь нужно стараться выделять неиспользуемые сельскохозяйственные земли, затем те, которые приносят наименьшую прибыль существующему сельскохозяйственному производству, но главное, необходимо сохранять оптимальный размер сельскохозяйственных землепользований, сложившихся на сегодняшний день.

Эффективность сельскохозяйственного производства оценивается отношением чистого внутреннего продукта территории и ее площади. В табл. 4 рассчитана средняя ожидаемая доходность сельскохозяйственных земель ОАО «Радуга» Тамбовского района Тамбовской области на год землеустройства и по проекту землеустройства.

Таблица 4

Расчет снижения инвестиционных рисков сельскохозяйственного производства по проекту перераспределения земель сельскохозяйственной организации ОАО «Радуга» Тамбовского района Тамбовской области (таблица рассчитана по показателям экспертной оценки), %

    Вид риска   

     Доля      капитала,  подверженного    риску    

  Вероятность   риска, на год землеустройства

  Вероятность      риска по       проекту    землеустройства

  Доля риска в  общем капитале     на год    землеустройства

  Доля риска в  общем капитале   по проекту  землеустройства

Снижение  доли   риска в  общем капитале

Риски           устойчивости    землепользования

      25     

       20      

       2       

       5       

      0,5      

   4,5  

Риски           добросовестного приобретателя   

     100     

        5      

       5       

   5    

В табл. 1 доля рисков в общем капитале (ДРК) рассчитывается по формуле:

    ДРК = ДК x ВР,                                                      (1)

где ДК — доля капитала, подверженного риску; ВР — вероятность риска.

Из табл. 1 видно, что доля риска неопределенности форм и условий распоряжения землей снижена в 10 раз, а доля риска добросовестного приобретателя полностью убрана, тем самым общая доля рисков в общем капитале снижена в 20 раз с 10 до 0,5% от размера инвестиции.

Снижение инвестиционных рисков будет способствовать снижению страховых фондов и тем самым повышает ожидаемую доходность инвестиций. Расчет повышения ожидаемой доходности инвестиций приведен в табл. 2.

Таблица 2

Понятие

Фондом называется государственная структура, представляющая собой базу, где указываются точные кадастровые и регистрационные данные. Ему посвящена статья 80 Земельного кодекса РФ. Законом предусматриваются определенные основания изъятия наделов в активы, а также другие способы формирования фонда. Главная задача этой структуры заключается в сохранении и реорганизации земель сельхозназначения.

Законом не установлен порядок, который обязывает сообщать весь состав фонда. Кроме того, государственные и муниципальные власти могут не предоставлять точные границы и местонахождение наделов, за исключением случаев, предусмотренных законом. Уполномоченные структуры должны распоряжаться соответствующими активами, так же, как и периодически проводить инвентаризацию, обновлять имеющиеся данные.

Порядок приватизации

В первую очередь в каждом колхозе, районе, совхозе формировались внутрихозяйственные и районные комиссии. Они наделялись полномочиями по реорганизации хозяйств и приватизации наделов.

Трудовой коллектив должен был принять решения о:

• Форме собственности земли.
• Правилах подачи заявления на предоставление надела, выкуп или аренду участков сверх положенных норм. При этом должен был определяться круг субъектов, имеющих право получать землю бесплатно.
• Определении общей площади наделов, отнесенных к коллективной собственности.

Среднерайонная норма наделов, предоставляемых бесплатно, определялась делением совокупной площади в пределах территории сельскохозяйственных предприятий на общее количество граждан, занятых в сельском хозяйстве или ранее осуществлявших с/х деятельность. В число последних входили пенсионеры, работники социальной сферы и пр. Местная администрация, в свою очередь, получала право определять дифференцированную норму безвозмездной передачи участков в собственность по зонам с разной плотностью населения.

В связи с тем, что численность граждан существенно варьировалась, а дифференциация нормы, как правило, не осуществлялась, в одних хозяйствах величина доли земли оказывалась меньше нормативной, в других – равнялась ей, в третьих – превышала показатель.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, залежи, земли,занятыемноголетниминасаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
• некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земли, входящие в фонд

Чтобы понять, какие земли входят в состав фонда перераспределения земель, необходимо обратиться к статье 103 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с этим документом земельные участки фонда не относятся к землям запаса, которые, в свою очередь, являются собственностью муниципальной и государственной собственности. Они не предоставляются гражданам и юридическим лицам.

В госфонд переходят следующие земли сельскохозяйственного назначения:

• от которых на добровольной основе отказались их хозяева — это требование обозначено в статье 53 Земельного кодекса РФ;
• если не имеется наследников — п. 2 ст. 2 Земельного кодекса РФ;
• принудительно изъятые — ст. 45 и 54 Земельного кодекса РФ.

В фонд передаются все указанные земельные участки, а также выявленные в результате инвентаризации земель. Положение о порядке проведения инвентаризации предполагает, что этой процедуре подлежат территории всех категорий, которые не используются в сельском хозяйстве.

В процессе инвентаризации выявляются:

• документы, соответствующие участкам и подтверждающие права собственников на земельные наделы;
• используемые не по целевому назначению или неиспользуемые земли;
• отработанные и нарушенные земли, которые подлежат рекультивации;
• земли лесфонда, не покрытые лесом, но и редкими кустарниками, не очень ценными лесными породами, которые находятся за границами особо охраняемых территорий.

В п. 5 этого нормативно-правового документа в ФПЗ вошли территории, оставшиеся после безвозмездной передачи земель коллективам кооперативных сельхозпредприятий, колхозов, акционерных обществ, в том числе тем, которые были организованы на базе государственных сельхозпредприятий.

Правовой режим

Госсобственность на земли фонда не разграничивается. Распоряжение и управление наделами осуществляется местными структурами власти.

Участки из фонда перераспределения допускается передавать в аренду, собственность (безвозмездно или за плату) юрлицам и гражданам в предусмотренных законодательством случаях.

Региональные власти вправе самостоятельно определять и изменять границы участков сельскохозяйственного назначения, наделять местные структуры власти отдельными полномочиями в сфере земельных правоотношений. Кроме того, они могут устанавливать:

• Круг физлиц, имеющих права на земли фонда.
• Перечень конкретных наделов, подлежащих аренде или передаче в собственность.
• Максимальные и минимальные параметры участков.
• Общую площадь территорий фонда в границах одного МО.
• Порядок и основания предоставления участков, находящихся в собственности субъектов, муниципалитету.
• Правила внесения предложений, касающихся фонда.