Обмен долями между родственниками: способы, образцы и налоги

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок

Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

• Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
• Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
• Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
• Расходы на нотариальные услуги;
• Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним

Гражданского кодекса рф переход права принадлежности на указанные квартиры подлежит гос регистрации в органах, осуществляющих муниципальную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Москва, улица карбышева, дом 1, корпус 1.

квартира 1, на квартиру состоящую из одной жилой комнаты, общей площадь 33,4 (30 три целых четыре 10-х) кв.

Обширный опыт и высочайшая квалификация наших юристов разрешают составлять договоры, которые постоянно проходят регистрацию в муниципальных органах.

В соответствии с этим соглашением каждая из сторон передает в непосредственную собственность другого лица конкретную движимую или недвижимую вещь.

у данного соглашения есть ряд нюансов.

например, каждая из сторон автоматически одновременно является и продавцом и приобретателем .

договор мены долей квартиры между близкими родственниками образец . договор мены долей квартиры с несовершеннолетним.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Пишем правильно договор мены квартиры по образцу

О том, каким должен быть этот документ расскажет наша статья. Правовые основы обмена квартиры Для начала разберемся с терминологией.

Существуют понятия обмена и мены недвижимости, последнее подразумевает, что заключенный договор становится основанием для передачи прав собственности от одного человека другому. В результате сделки производится обмен собственностью.

Статья 31 Гражданского Кодекса РФ становится юридическим основанием для осуществления сделки мены.

Можно ли признать договор мены с несовершеннолетним недействительным?

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 570.

Переход права собственности на обмениваемые товары Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Кроме того добавлю, что если квартира, которая находится в Вашей собственности была получена Вами в порядке приватизации илм дарения, то на совершение данной сделки не требуется согласия второго супруга.

Кадастровый паспорта в соответствии с административным регламентом функции органа по регистрации необязателен, а вот технический паспорт обычно требуют для регистрации данной сделки.

Для регистрации права, переходящего по совершаемой сделке (и мены, и дарения) в Росреестр подаются:

1. заявление о государственной регистрации прав;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. документ об уплате государственной пошлины — документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права

В соответствии со статьей 18 Закона:

документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии с Указом увеличивается срок продажи квартиры, построенной с привлечением льготного кредита, с одного года до пяти лет.

Также продать квартиру раньше срока можно в случае улучшения жилищных условий собственником жилья, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

договор мены долей с несовершеннолетним образец Помимо всего прочего Указ устанавливает принцип одноразовости предоставления льготных кредитов.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Информация!

Данный тип сделки не предполагает денежных расчетов. Если они все же имеют место, их проводят в личном порядке, удобном для сторон.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Если в обмене участвуют дети до 18 лет, особых отличий от сделки со взрослыми не будет. Но есть один существенный нюанс…

Новая доля несовершеннолетнего ребенка не должна быть меньше той, которая отходит второму участнику обмена.

Если окажется, что мена не в пользу интересов ребенка, органы опеки не дадут разрешения. Следовательно, и в Росреестре сделку не утвердят.

Пример:

Случился развод супругов: мать оставалась с 12-летним ребенком, а отец съезжал из квартиры. Встал вопрос о разделе жилья и реализации отцовской доли. Родители решили устроить обмен доли отца на долю несовершеннолетнего сына, без всяких доплат. Согласно документам, мужу принадлежала ½ часть супружеской квартиры в долевой собственности. Ребенок имел долю в квартире бабушки, что равнялось ¼ части в общем праве. Супруги обратились в местный отдел органа опеки – они указали, что хотят произвести обмен долей в пользу сына, так что его новая доля окажется больше предыдущей (обмен ½ на ¼). Учитывая, что интересы ребенка полностью соблюдены, ООП выдал разрешающий акт с печатью.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Особые отличия от стандартного договора мены не предусмотрены. От имени ребенка выступает его представитель (опекун) – второй родитель.

  

Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?

Утвержденной законодательно формы договора мены не существует. На просторах Интернета существует немало образцов обменного договора, практически идентичных друг другу.

Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:

1. Само наименование соглашения, дата и место совершения сделки по обмену. В качестве места заключения просто указывается название населенного пункта, без указания улицы и дома.
2. Все необходимые персональные данные контрагентов по договору.
3. Полное описание подлежащих обмену частей жилых помещений. Сколько стоит каждая из долей также должно быть зафиксировано в соответствующем пункте договора.
4. Положения, подтверждающие отсутствие у сторон договора претензий по качеству помещений.
5. Указание на отсутствие у частей недвижимых объектов разного рода обременений (арестов, залога и прочих неприятностей для потенциального собственника).
6. Необходимо разделить расходы касательно заключения договора (например, услуги юриста по составлению договора, государственную пошлину при подаче заявления на регистрации, нотариальная пошлина и т.п.). Как правило, стороны их несут совместно.
7. Указание на переход вместе с правом собственности и всех обременяющих его обязанностей (уплаты налогов, коммунальных платежей и всех расходов, которые будет предполагать распоряжение долей).
8. Срок, отведенный на переезд с территории, подлежащей обмену доли на другое место жительства.
9. Момент вступления в силу данного договора (в этом случае соглашение начнет действовать только с момента внесения в соответствующий реестр сведений о проведенной сделке).
10. Указание на нотариальное удостоверение договора мены.
11. Подписи сторон и их расшифровка.

Для регистрации к договору прикладываются соответствующие документы.

Родственный обмен квартиры на квартиру

Среди сделок с объектами недвижимого имущества, которые осуществляются между людьми, имеющими какую-либо степень родства, обмен встречается достаточно часто. Меняются квартирами, например, родители с детьми. При этом дети получают возможность приобрести подходящую им жилплощадь (более просторную или располагающуюся в более удобном месте), а родители переезжают в квартиры меньшей площади, за которые нужно меньше платить коммунальные услуги и налог на недвижимость.

Но, если такая сделка с недвижимостью между родственниками, как дарение, имеет свои особенности и льготы для сторон в ней участвующих, то обмен ничего подобного не предполагает. То есть обмен квартирами между родственниками и совершенно посторонними людьми будет осуществляться по одним и тем же правилам без каких бы то ни было привилегий.

Любому человеку, который планирует совершить обмен квартиры, необходимо понимать суть этого юридического понятия. Под обменом в данном случае понимается взаимная передача недвижимого имущества двумя сторонами с компенсацией разности в стоимости этих объектов. С некоторым допущением договор обмена схож с договором о продаже недвижимости, но только при его реализации некоторая сумма материальных средств выведена из передачи между сторонами и учитывается по взаимозачёту.

При обмене каждую из сторон одновременно можно считать и продавцом, и покупателем. Это, кстати, влияет на налогообложение – продавец должен уплатить НДФЛ и в случае обмена, при определённых условиях, налог будут платить обе стороны.

Если говорить о компенсации между стоимостью обмениваемых квартир, то в случае обмена между родственниками вполне возможно, что стороны откажутся от этого. Тем более, что обязательного требования об этом законодательство не содержит.

Существуют несколько вариантов родственного обмена квартирами.

Обмен приватизированными квартирами

Владельцы недвижимости имеют полное право распоряжаться своей собственностью и совершать с нею любые юридические действия. Договор обмена является как раз таким юридическим действием.

Договор обмена составляется в 3 экземплярах с обязательным нотариальным заверением.

К числу других обязательных для представления документов относятся:

• личные документы;
• подтверждения права владения объектами;
• справки из УК об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справка БТИ;
• кадастровые документы с оценкой объекта;
• согласие на сделку от всех, кто проживает в обмениваемых квартирах;
• подтверждение оплаты налога.

Все документы подаются в регистрирующие органы, где осуществляется формальная сторона сделки – собственником одной квартиры устанавливается одна сторона (регистрируется право владения), владельцем другой устанавливается другая.

Уйти от необходимости уплаты налога можно и другим способом – оформить два договора дарения на две квартиры. Дарение между родственниками налогообложению не подлежит.

Обмен неприватизированными квартирами

В случае, если фактическим владельцем объектов являются муниципальные власти принципиальным моментом считается получение разрешения от них на родственный обмен.

В остальном и перечень документов, и сама процедура обмена практически идентичны.

Жилищный комитет муниципалитета может и не согласовать обмен, но на это должны быть веские основания, например:

• одна из квартир, участвующих в обмене, располагается в доме, который признан ветхим или подлежит расселению;
• имеются причины, по которым квартира не может считаться годной для проживания;
• один из переселяющихся болен хроническим заболеванием и нахождение рядом с ним опасно.

В любом случае, при получении отказа от муниципальных властей на обмен можно оспорить его в суде.

Обмен, при котором одна квартира приватизирована, другая – нет.

Самый сложный, с точки зрения реализуемости, вариант. Прямого обмена в данном случае совершить не удастся. Владельцу муниципального жилья придётся сначала пройти процедуру перевода объекта недвижимости в личную собственность, а лишь затем приступать к самому обмену.

Программа бесплатной приватизации позволяет достаточно быстро осуществить перевод жилья в личное владение. Отказ муниципальных властей маловероятен, и если человек имеет основания думать, что подобным отказом нарушаются его права, он может обратиться с просьбой о защите в суд.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз обращает ваше внимание на то, что никаких отличий обмена недвижимостью между родственниками от обмена между посторонними людьми нет. (2 votes, average: 5,00 out of 5)

(2 votes, average: 5,00 out of 5)

Нюансы и особенности оформления доли на:

Как уже было сказано выше, особых нюансов при оформлении доли на других лиц, вне зависимости от того, кем именно они являются, практически нет. Однако есть все же пара элементов, которые нужно учитывать.

Маму

При передаче доли в квартире маме, папе или другому близкому родственнику не нужно платить налог от суммы сделки за проживание в квартире менее 5 лет.

Несовершеннолетнего ребенка, сына, дочь

Несовершеннолетний ребенок обязательно должен получить свою долю при условии, что часть жилья была приобретена за счет средств материнского капитала. Однако размер этой доли никем не регулируется, потому он может быть абсолютно любым.

Чтобы переписать долю в квартире на родственников, дольщиков или других лиц без особых проблем и возможного оспаривания рекомендуется воспользоваться помощью опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут об основных сложностях и путях их решения, а в дальнейшем могут выступить в качестве представителей клиента, контролируя законность совершения сделки на всех этапах.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5) Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

9

Выселение из квартиры непрописанного человека, не собственника

Человек проживает в жилом помещении без регистрации, при этом он…

5

Исковое заявление о выселении из квартиры

Поводов для выселения может быть множество. Нерадивый квартирант, который никак…

4

Как выселить незаконно проживающего человека из квартиры

Зачастую посторонний гражданин, временно вселившийся на чужую жилплощадь, после окончания…

1

Какие нужны документы для приватизации квартиры?

Что нужно для приватизации квартиры? Перечень бумаг достаточно обширный, что…

1

Приватизация гаража в гаражном кооперативе: порядок, общая информация

В связи с постоянным ростом численности транспортных средств вопрос о…

Сроки приватизации дачных, земельных участков: до какого года продлена бесплатная приватизация в России

Приватизация земли – длительная и достаточно сложная процедура, которая занимает…

Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу

Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:

1. Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
2. Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
3. Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
4. Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
5. Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.

Пакет документации для Росреестра включает следующий список:

• заявление от собственников;
• правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
• выписка из домовой книги;
• при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
• техпаспорт объекта;
• паспорта участников сделки;
• платежный документ об уплате пошлины;
• договор купли-продажи.

Скачайте образец:

  Договор купли-продажи доли в квартире. Образец (52,5 KiB, 724 hits)

Согласие супруга на продажу доли (образец)

Скачайте образец:

  Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 358 hits)

После перерегистрации доли новый собственник может получить свежую выписку с указанием новой фамилии собственника.

Как переоформить долю в квартире на ребенка

Наиболее частым случаем переоформления является передача имущества ребенку. Закон не устанавливает ограничений, чтобы переписать долю в квартире на дочь или сына, однако в зависимости от возраста ребенка возникают некоторые нюансы совершения сделки.

Так как переоформить долю в квартире на ребенка можно в любом возрасте, уделяют внимание соблюдению требований:

• Наличие согласия законного представителя (если это опекун/попечитель).
• Получение паспорта (для детей старше 14 лет потребуется предъявить паспорт гражданина РФ).
• Присутствие на сделке. Не являясь юридически самостоятельным, несовершеннолетний вправе заявить о своем несогласии со сделкой. Если ребенок согласен с оформлением доли, потребуется поставить личную подпись в договоре, а законный представитель только заверяет решение покупателя.

Если совершается обратная сделка, когда доля ребенка передается родителю, неминуемы проблемы с органами опеки, так как переписать квартиру на маму или папу ребенок сможет после того, как надзорное ведомство убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего (предоставлении равнозначной собственности или открытии счета на имя ребенка с внесением суммы по стоимости доли).

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
3. договор о социальном найме помещения;
4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

Обмен возможен:

1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

• согласия от наймодателя;
• разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).

Далее оформление происходит следующим образом:

• наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
• каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
• через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
• наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Заключение

Оформление мены между родственниками отличается от купли-продажи долей, но имеет и сходства. Обмен позволяет передать равные или неравные доли и компенсировать разницу в размере.

Подведем краткие выводы:

1. Обмен – это альтернатива купле-продаже и дарению.
2. Близкие родственники могут произвести мену долей в квартирах только при согласии содольщиков.
3. Операция облагается налогом на доход – НДФЛ в размере 13% от разницы в цене долей.
4. Договор мены подлежит обязательной регистрации у нотариуса.
5. Запрет на сделку может быть связан с аварийным состоянием дома.
6. Обмен между родственником и ребенком совершается в интересах несовершеннолетнего – его доля не должна быть уменьшена.