Работа : «директор управляющей компании»

Провести анализ причин, приведших УК к долгам и банкротству

«Самыми трудными были первые два года моей работы», – признаётся директор УК. – «Из-за долгов перед РСО компания висела на грани банкротства, но мы выбрались, закрыли все долги и наладили отношения с поставщиками ресурсов».

Ремонт ВДИС в доме под управлением УК «Дружба»

Первое, что сделал учредитель, приступив к руководству УК, – установил причины огромных долгов перед подрядчиками и РСО. Главная из них, по словам директора, неэффективное управление организацией и работа «не по средствам»:

1. Размер платы за содержание жилья не менялся в течении трёх лет. К 2014 году он не соответствовал сложившимся реалиям и не покрывал расходов по текущему содержанию общего имущества дома, не говоря уже о создании более комфортной среды проживания для собственников.
2. Отсутствие планирования и несоответствие тарифа реальным расходам вело к тому, что все поступающие деньги в первую очередь тратились на сиюминутные нужды и практически ничего не оставалось на развитие и улучшение дома и придомовой территории.
3. В УК практически не велась претензионно-исковая работа с жителями-должниками: по некоторым помещениям долги превышали 70 тыс. рублей. Общая сумма долга собственников за ЖКУ на 2013 год превышала 4 млн рублей.

Основные обязанности

На директора накладываются определенные обязанности:

• заключение договоров по поставкам коммунальных ресурсов: газ, вода, свет, водоотведение, отопление, вывоз ТБО;
• контроль качества предоставляемых жильцам услуг;
• планирование, проведение и контроль качества разных видов ремонта;
• регулирование обслуживания оборудования многоквартирного дома, своевременная замена дефектных элементов и организация работы аварийной службы;
• контроль проведения профилактики оборудования, соблюдения санитарно-эпидемиологических нормативов;
• регулярное обследование приборов учета потребления ресурсов;
• координация работы специалистов компании и контроль качества их работ;
• осуществление благоустройства территории вокруг обслуживаемого дома, а также внутри него;
• ведение финансовой деятельности и грамотное распределение ресурсов компании;
• предоставление государственным органам всех необходимых отчетов о деятельности;
• контроль над начислением платежей;
• принятие необходимых мер для истребования долгов по оплатам со стороны жильцов;
• прием обращений от жильцов, рассмотрение их вопросов по обслуживанию дома, своевременное реагирование на поступающие жалобы.

Основной функцией является исполнение обслуживания многоквартирного дома за счет возможностей компании.

Общие положения и функции данной должности

Управляющая компания выполняет огромное количество работы, направленной на содержание многоквартирных домов, поэтому директор такой фирмы должен быть компетентным специалистом.

К нему предъявляются следующие требования:

1. Высшее техническое или экономическое образование.
2. Опыт работы на руководящей должности не менее 5 лет.
3. Обладание такими качествами, как умение организовывать работу или контролировать выполнение распоряжений.

Глава управляющей компании должен знать:

• нормы жилищного законодательства;
• бухучет и нормы организации труда;
• производственный процесс;
• правила охраны труда.

Главная функция директора – это обеспечение жильцов, которые доверили ему управление домом всем необходимым для комфортной и безопасной жизни.

Образец трудового договора с директором управляющей компании

Трудовой договор с заместителем директора

О таких процедурах, как : передача новостройки от застройщика к УК, проведение конкурса по выбору управляющей организации, создание собственной управляющей компании в качестве бизнеса, ведение бухучета УК на УСН и ОСНО, регистрация её на ГИС ЖКХ и получение лицензии, а также банкротство УК, вы можете узнать на нашем сайте.

Права директора компании

Данный работник имеет право утверждать для своих подчиненных инструкции, подписывать приказ о приеме на должность и увольнение с нее. В полномочия управляющего директора входит составление штатного расписания, т. е. он может нанимать на работу то количество людей, которое ему необходимо для ведения своей работы. В его правах поощрять работников и делать взыскания дисциплинарного характера.

Он вправе сделать пересмотр коллективного договора с жильцами дома, внести в него поправки, провести индексацию тарифов. Директор несет ответственность не только за нанесение прямого ущерба, но и косвенного, например, вследствие разглашения тайной информации компании.

Права и обязанности

Директор УК многоквартирными домами обязан:

1. Заключать договора с поставщиками энергоресурсов (воды, электроэнергии, тепла, газа).
2. Контролировать своевременную оплату поставщикам ресурсов.
3. В соответствии с планами, организовывать выполнение текущих ремонтов в общих помещениях домов.
4. Контролировать выполнение текущих и профилактических ремонтов технического оборудования (насосов, котлов, лифтов и т.п.).
5. Координировать деятельность специалистов УК по правильной эксплуатации наружных и внутренних магистралей и сетей.
6. Принимать меры по улучшению благоустройства прилегающей к дому территории.
7. Контролировать финансовое состояние УК.
8. Представлять УК в городских структурах и органах.

Должностная инструкция обязывает директора управляющей компании ЖКХ знать все о состоянии дел предприятия, в том числе и финансов, владеть информацией о работе каждого из своих сотрудников.

Директор УК многоквартирным домом наделен такими правами:

• подписывать финансовые, отчетные и иные документы;
• заключать от имени УК договора, соглашения;
• согласовывать калькуляции и утверждать тарифы, договорные цены на услуги;
• утверждать должностные инструкции для инженеров, паспортистов, и даже дворников, вносить изменения в штатное расписание, увольнять сотрудников или принимать их на работу;
• поощрять добросовестных работников и наказывать взысканиями нерадивых;
• следить за сохранностью имущества многоквартирного дома;
• обеспечивает исполнение коллективного договора;
• создавать безопасные условия работы;
• держать ответ перед муниципальными органами и жильцами за качество работы предприятия.

Важно! Главная цель руководителя УК — обеспечить бесперебойное и качественное предоставление услуг жильцам всеми силами и средствами, находящимися в его власти и распоряжении

Процесс смены УК на генерального директора

Весь этот процесс можно образно разделить на 3 этапа.

1. Проведение проверки деятельности УК. В случае смены УК на гендиректора, при совершении процесса продажи ООО, или, если УК не представляет собой обычную формальность, то всю документацию и деятельность компании необходимо тщательно проверить. Стоит понимать, что уголовная и административная ответственность в последствии ляжет на гендиректора управляющей компании.
2. Процесс проведения собрания учредителей. Когда проверка окончена, нужно провести собрание учредителей, посвященное засвидетельствованию решения о смене УК на гендиректора.
3. Результат решения оформляется в двух экземплярах, один из которых хранится у нотариуса.

Управляющая компания: основные понятия

Собственники помещений многоквартирных домов должны выбрать форму управления имуществом, что закреплено законодательством в Жилищном кодексе Российской Федерации п.2 ст.1.

Существуют следующие формы:

1. ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае путем голосования жильцы выбирают председателя, который оформляет договора с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями и контролирует все моменты (экономические, правовые, хозяйственные и т. д.), связанные с многоэтажным зданием и его территорий.
2. Непосредственное управление может быть только в том случае, если количество квартир в доме не превышает 30. В этом случае жильцы сами отвечают за обслуживание дома.
3. Управляющая компания – одна из распространенных форм управления. Путем голосования жильцы выбирают одну из специализированных коммерческих организаций, которая в дальнейшем и занимается управлением дома. Если жильцы не выбирают ни одну из форм управления самостоятельно, то муниципалитет обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей компании.

УК несет ответственность за определенный перечень жилищных, коммунальных услуг. Этот перечень может иметь минимальный характер, который закреплен законодательно, а может быть и расширенным, если это прописывается в условиях договора.

Основные обязанности УК:

• содержание в надлежащем состоянии имущества дома;
• создание безопасных, комфортных условий для проживания собственников;
• качественное нормативное предоставление жилищных, коммунальных услуг;
• формирование цен на жилищно-коммунальные услуги и поиск решений их снижения.

Зарплата

Управляющие компании — это коммерческие организации, созданные для получения прибыли. Этот факт имеет непосредственное отражение на заработной плате директора УК, которая состоит из:

• установленного оклада;
• премиальных выплат.

Труд директора управляющей компании полностью оплачивается собственниками жилья. В квартплату, которую они ежемесячно платят, заложена статья расходов на заработную плату всего обслуживающего персонала и, в том числе, руководящего аппарата.

Оклад является фиксированной величиной. Он устанавливается при заключении трудового договора Советом Учредителей коммерческой организации. Директор не вправе самовольно увеличивать свой оклад.

Премиальные выплаты не имеют установленных критериев. Они могут выплачиваться по результатам работы за месяц, квартал или год. Премии начисляются из прибыли УК.

Если за отдельно взятый период поступающие денежные средства не ушли на ремонтные работы, устранение аварийных ситуаций или другие нужды, они могут быть распределены между работниками компании. Дополнительная плата с жильцов на увеличение зарплаты директора не взимается.

Чем занимается заместитель?

Директор управляющей компании может назначить своего заместителя, как в целом, так и в какой-то конкретной области. Чаще всего, от заместителя директора требуется опыт работы в сфере ЖКХ и менеджмента, а также экономическое либо техническое образование.

Должность заместителя директора УК является руководящей, подчиняется он непосредственно директору. Все права, обязанности и ответственность зама прописаны в его должностной инструкции.

К основным обязанностям замдиректора в УК относят:

1. Работа с жильцами дома. Он должен проводить с жильцами систематическую просветительскую работу, целью которой является повышение бытовой культуры жильцов МКД.

   Такая работа обусловлена тем, что УК обязана поддерживать чистоту на общей территории дома, а осознанность граждан в этом вопросе и их ответственное отношение к общему имуществу позволяет экономить затраты УК.

2. Помощь директору в подборе кадров. Заместитель директора не имеет права самостоятельно увольнять либо брать на работу сотрудников. Однако он принимает участие в подборе профессиональных кадров, рекомендуя их руководству, следит за условиями и качеством их работы.
3. Работа с должниками. Заместитель проводит постоянную работу с жильцами МКД, информирует их о необходимости оплачивать платежи. В трудных случаях, занимается сбором документации для подачи иска с целью взыскания дебиторской задолженности.
4. Выполнение функций директора во время его отсутствия — подпись договоров, принятие решений.

Скачать образец должностной инструкции заместителя директора управляющей компании ЖКХ

Подписав договор с жильцами, директор управляющей компании принимает на себя обязанности по управлению МКД. Сфера его деятельности, без преувеличения, является широкой. Он должен администрировать большое количество процессов — от подписания договоров с РСО до соблюдения чистоты во дворе дома.

Кандидат на такую должность, помимо экономических знаний и навыков менеджмента, должен быть прирожденным лидером. Также, как и его заместитель, директор несет материальную ответственность за причинение вреда имуществу МКД управляющей компанией, которую он возглавляет.

Должностные обязанности

3.1. В целях реализации указанных функций на начальника Управления ЖКХ возлагаются следующие должностные обязанности:

3.1.1. Осуществляет организационное руководство управлением, определяет направление его работы.

3.1.2. Организует работу специалистов управления и осуществляет контроль за надлежащим исполнением ими своих должностных обязанностей.

3.1.3. Организует работу по формированию целевых комплексных программ и планов в области жилищно-коммунального хозяйства и осуществляет контроль за их исполнением.

3.1.4. Издает приказы в пределах своей компетенции в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.5. Готовит и представляет Главе города предложения о порядке и объемах финансирования затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда города;

3.1.6. Оказывает содействие развитию конкуренции между организациями жилищно-коммунального комплекса.

3.1.7. Организует и проводит совещания с руководителями организаций, независимо от их ведомственной подчиненности, по вопросам, входящим в компетенцию управления;

3.1.8. Осуществляет прием граждан и организаций и обеспечивает своевременную подготовку ответов на их обращения.

3.1.9. Осуществляет координацию и регулирование вопросов реформирования жилищно-коммунального комплекса;

3.1.10. Представляет информацию о деятельности Управления ЖКХ Администрации города .

3.2. Начальник управления ЖКХ обязан:

3.2.1. Соблюдать ограничения и запреты, связанные с муниципальной службой, установленные федеральным законодательством о муниципальной службе в РФ.

3.2.2. Сообщать в компетентные органы о фактах обращения в целях склонения к совершению коррупционных правонарушений.

Ограничения прав и ответственность

При подписании договора с жильцами управляющий директор несет ответственность, в первую очередь, за качество работы компании и сохранение имущества. На основании этого вытекает его ответственность и ограничение прав:

• он обязан действовать всегда только в интересах компании, а соответственно, всех жильцов в многоквартирном доме;
• в его обязанности также входит соблюдение конфиденциальности информации о компании, запрещается использовать ее в личных интересах;
• директор управляющей компании несет полную ответственность в случаях плохого исполнения своих должностных обязанностей, функций;
• также он материально отвечает за нанесенный ущерб компании, если он причинен его действиями;
• еще один важный пункт – отслеживание фактического состояния технического и иного оборудования дома и инфраструктуры — это актуально в основном в старых домах, что касается новостроек, то там достаточным будет проведение профилактических работ;
• техника безопасности;
• человек, работающий на данной должности, занимается благоустройством (озеленением, организацией детской площадки, уход за газоном, двором и т. д.) придомовой территории.

Директор ЖКХ обязан иметь полное представление об общем состоянии электрических сетей в многоэтажке. К его обязанностям относят знание принципов функционирования магистралей (внешних, внутренних), а также правила их использования. Если жильцы дома захотели организовать на придомовой территории парковочные места для автомобилей, то провести грамотную организацию соответствующих техническим нормам работ, должен директор управляющей компании. В сферу его ответственности также входит организация придомового освещения.

Ответственность, в том числе уголовная

Директор УК подписывает договор с владельцами квартир МКД, где указывается, что всю ответственность по управлению домом он берет на себя. Законодательно эта норма закреплена в статье 53.1 ГК РФ и статье 44 ФЗ №14.

Внимание! Если по вине директора был нанесен материальный ущерб или упущена денежная выгода, то в соответствии со статьей 15 ГК РФ сумма потерь возмещается из его зарплаты. Руководитель УК может быть привлечен к административной ответственности по статьям:

Руководитель УК может быть привлечен к административной ответственности по статьям:

— 8.1 – нарушение экологических норм при строительстве и эксплуатации зданий;

— 8.4 – невыполнение требований по проведению экологической экспертизы или отказ от нее;

— 19.5 – невыполнение в срок законного предписания.

Штрафные санкции для должностных лиц определены в размере от 5-ти до 10-ти тысяч рублей.

Директор управляющей компании, как физическое лицо, может привлекаться к уголовной ответственности. Основания для уголовного преследования:

• неуплата налогов;
• нарушение трудовых норм;
• ущерб интересов кредиторов и многое другое.

Руководитель УК несет ответственность по действующим законодательным нормам. Он отвечает не только перед жильцами МКД, но и перед муниципальными органами власти за сохранность вверенного ему имущества.

Директор УК

Этот специалист должен обладать опытом работы с управлением недвижимостью или в службе по эксплуатации зданий, отделе коммерции, финансов. Управляющий директор должен иметь стратегическое виденье, обладать знанием проведения финансовых операций, а также уметь ориентироваться в ведении бизнеса, использовав тот же подход к управлению недвижимостью.

Перед директором стоят следующие первоочередные задачи:

• Контроль за управлением службами компании: клининг, техническая эксплуатация и прочее.
• Вести подготовку и контроль исполнения бюджета УК.
• Принятие участия, при необходимости, в строительстве, проектировании, с целью дальнейшей эксплуатации здания.
• Осуществление приемки объектов в дальнейшую эксплуатацию.
• Проведение необходимых тендеров для того, чтобы выбрать подходящие подрядные и обслуживающие организации.
• Общение и взаимодействие с арендаторами помещений, при необходимости, решение сложившихся конфликтных ситуаций. Также он следит за обеспечением своевременной уплаты аренды.
• Решение кадровых вопросов на объектах в компании.

Что касается заработной платы, то она зависит напрямую от количества обслуживаемой недвижимости и ее состоянии.