Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Основания для освобождения арендованной площади

Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.

Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:

• Истек срок действия арендного соглашения;
• Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
• Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
• Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.

Как выписать из муниципальной квартиры

Муниципальная квартира это находящееся в собственности муниципального образования жилое помещение, которое предоставляется гражданам во владение и в пользование для проживания в нем по договору социального найма бессрочно на условиях, определяемых Жилищным кодексом РФ.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники,  признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним .

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Следовательно, нельзя принудительно выписать из муниципальной квартиры бывшего члена семьи, если им не нарушаются условия договора социального найма, и он продолжает проживать в квартире.

Однако, при наступлении определенных условий выписать человека из муниципальной квартиры возможно. Рассмотрим ниже эти условия и способы выселения.

Расторжение договора соцнайма по инициативе Администрации

Досрочное расторжение или прекращение договора социального найма в судебном порядке происходит в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
•  жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по .

Кроме того, договор социального найма расторгается в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня .

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Выписать из квартиры одного из нанимателя, с которым заключен договор социального найма или который включен в договор социального найма и имеет регистрацию по месту жительства возможно в случаях если он:

• добровольно выехал из жилого помещения;
• выезд из жилого помещения не является вынужденным и не связан с конфликтными отношениями с другими нанимателями;
• личных вещей в покинутом жилом помещении не имеет;
• длительное время отсутствует в квартире;
• обязанности по договору по оплате спорного жилого помещения и коммунальных услуг не исполняет;
• требований о вселении не предъявлял и вселиться не пытался;
• выезд носит постоянный характер.

То есть при предъявлении иска о признании одного из нанимателей утратившим право пользования жилым помещением, юридически значимым и подлежащим доказыванию, является выяснение обстоятельств выезда нанимателя из жилого помещения, в котором он проживал на основании договора социального найма жилого помещения, причин его отсутствия в данном жилом помещении с определенного времени.

При доказанности обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде нанимателя из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма , иск о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению в связи с расторжением нанимателем в отношении себя договора социального найма.

Отказ от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения

Признание нанимателя не приобретшим право пользования жилым помещением

Признать гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением и выписать из квартиры возможно только в том случае, если с этим гражданином был заключен договор социального найма, но он в жилое помещение никогда не вселялся, не проживал в нем, не нес расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также если ему не чинили препятствий в пользовании жилым помещением. Т.е. заключение договора социального найма носило формальный характер.

При этом следует отметить, что нельзя признать не приобретшим право пользования жилым помещением несовершеннолетнего ребенка, т.к. ребенок является недееспособным лицом и самостоятельно совершать действия по вселению или выселению не может.

Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

г. Волгоград                                                  17 июня 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Индивидуальный предприниматель Соколовский Валентин Федорович, ОГРНИП 4986566, адрес регистрации: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. С. Зайцева, д. 35, кв. 11, именуемый далее «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Призма», ОГРН 1876414646, юридический адрес: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. 40 лет Победы, 19, оф. 302, в лице директора Фадеевой Алины Дмитриевны, действующего на основании Устава, именуемое далее «Арендатор», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 6 от 10.01.2018 г. по обоюдному согласию.
2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента возврата арендованного помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.
3. Акт приема-передачи нежилого помещения должен быть составлен не позднее 5 календарных дней после подписания настоящего соглашения.
4. Претензий по арендной плате Арендодатель не имеет, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и в регистрирующий орган.
7. Реквизиты и подписи сторон:

Директор    Фадеева А.Д.  

От расторжения договора следует отличать его прекращение. Прекратиться обязательства сторон могут по общим основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса, а также в случае субаренды (ст. 618 ГК РФ). Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, а также по взаимному согласию сторон.

Форма соглашения зависит от требований к самому договору аренды. Поскольку речь идет о нежилом помещении, то по общему правилу права в отношении такой вещи подлежат государственной регистрации. Правда, аренда регистрируется только в том случае, когда срок договора составляет год и более. Поэтому, если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о расторжении составляется в 3 экземплярах, один из которых хранится в регистрирующем органе. В противном случае, соглашение о расторжении такого договора не будет считаться заключенным.

Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок до года или на неопределенный срок, соглашение составляется в 2 экземплярах, и регистрировать в Росреестре факт расторжения договора не придется.

Обязательными элементами юридически значимого соглашения являются:

дата и место составления, сведения о сторонах
реквизиты (дата и номер) договора и причина его расторжения

Почему важно указывать причину? Если договор расторгается в связи с нарушением обязательств, то соглашение с указанием перечня таких нарушений может стать одним из доказательств по гражданскому делу и подтверждением вины ответчика
дата вступления документа в силу (дата подписания, регистрация иди др.)
наличие претензий у Сторон, в том числе по арендной плате, состоянию имущества.
количество экземпляров соглашения, реквизиты и подписи сторон.

Аренда без договора

В случае, если договор не был составлен, то доказать что-то становится сложнее. Обычно квартиру без договора сдают близким и дальним родственникам, устно договариваясь обо всех нюансах проживания. Для многих это обстоятельство является гарантией порядочности, что не всегда соответствует действительности.

Однако случается, что люди торопятся и хотят поскорее пустить квартирантов. В этом случае настаивать на том, чтобы посторонние люди вносили вовремя оплату, а при необходимости по первому требованию съехали, становится непросто. Но и здесь имеются эффективные методы выселения. Дело в том, что, если нет договора, квартирантов сложно заставить платить. По документам они просто не числятся на указанной площади. Как выселить жильцов при проблемах с квартирантами?

Второй сценарий: отсутствие договора аренды

В целом подобные отношения законом никак не регламентируются. И по этой причине для выселения не обойтись без привлечения полиции. Также следует помнить, что не следует стараться выселить арендатора с помощью насилия, поскольку за подобные действия вас могут привлечь к уголовной ответственности. 

Однако перед тем, как обратиться в полицию, следует при свидетелях, например, при ваших соседях, передать арендатору письменное требование о выселении в определенный срок (к примеру, в течение 3 дней). И если арендатор не примет данное требование, то нужно будет тут же составить об этом акт, который следует подписать вместе со свидетелями. 

И после того, как истечет срок, указанный в вашем требовании, требуется подать участковому письменное заявление, а также предоставить копии документов, которые могут стать подтверждением права собственности на жилье. Однако участковый может лишь прийти к вашему арендатору, чтобы разъяснить сложившуюся ситуацию, а также предупредить его о возможных последствиях. Как правило, этого бывает достаточно, чтобы арендатор добровольно выселился. 

Что делать после решения суда?

Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.)

Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:

• наложение ареста на расчётные счета;
• ограничение в управлении транспортным средством;
• списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.

Главные требования

Договор про коммунальные платежи при аренде квартиры может быть составлен отдельно. Также его пункты включаются в основное соглашение

Важно знать, каким образом собственник квартиры должен контролировать траты коммунальных услуг. Чтобы исключить спорные моменты, необходимо в документ включить основные обязательные пункты

Разные типы договоров

Если собственник решает сдавать жильё, то можно составить несколько видов договора с арендатором.

В первом случае коммуналка не включается в арендную плату, а оплачивается отдельно владельцу квартиры. Тогда договор имеет пункт о посредническом характере оплаты коммунальных услуг. В документе отмечается, что арендодатель вносит плату за арендатора в соответствующие органы и в установленные сроки.

Если используется данный тип договора, то сумма платежа не будет являться доходом собственника жилья. Эти средства учитываются как хозяйственные операции.

Вариант дает право исключить налоговые риски на прибыль и НДС. Также признать сделку ничтожной не представляется возможным.

Другой тип договора предусматривает деление полной суммы аренды на основную и ту, которая пойдет на погашение долга по коммунальным платежам. В этом случае определяется услуги связи как лицензируемый вид деятельности, и сделку могут признать ничтожной.

Если недвижимость сдается в аренду и учитывается в качестве деятельности гражданина, то полная сумма оплаты отражается как доход собственника. Он оплачивает коммунальные услуги и указывает их как расходы от деятельности.

Когда при сдаче помещения доходы не считаются реализационными, они отражаются в бухучете в качестве прочих. Оплата коммуналки признается внереализационными расходами.

Оплата коммунальных платежей через Сбербанк возможна без комиссии посредством мобильный банкинг или в отделении.

Обязательные пункты

Не все арендодатели знают, что входит в стандартный договор при сдаче жилья в найм.

Важно отразить основные моменты, чтобы не появилось разногласия с жильцом:

В договоре прописываются паспортные данные сторон. Этот пункт является обязательным для любого соглашения.
Владелец должен подтвердить право собственности определенным документом. Арендатору нужно убедиться в действительном владении квартирой.
В договор входит срок аренды. Часто соглашение подписывается на год с дальнейшим продлением.
Необходимо указать плату, которая ежемесячно будет взиматься за проживание в квартире. Если оставляется страховой депозит или происходит оплата на длительный срок, то этот факт вносится в документ.
Стоит отметить порядок расчета арендатора с собственником. Отражается число внесения оплаты и способ передачи средств.
Необходимо указать, на каких условиях плата может быть повышена. Например, можно отметить, что повышение происходит раз в год

Тогда для арендатора это не будет внезапностью.
Важно прописать условия оплаты коммуналки, действующие тарифы. Помимо аренды вносится плата за интернет, воду и свет.
Соглашение должно содержать пункт о моменте прекращения отношений досрочно.
Указывается количество жильцов, которым разрешено проживать по данному адресу

Также можно прописать, разрешено ли использовать поднаем помещения и содержание животных.
К договору аренды часто прикладывается опись имущества. Это позволит исключить вероятность кражи или порчи предметов.

Образец договора аренды можно найти без труда в интернете. Ориентируясь на него, собственник может обезопасить себя от многих спорных моментов.

Удержание имущества

Юристам часто задают вопрос: «Арендатор не платит арендную плату, можно ли забрать его имущество?» Это достаточно распространенная ситуация, когда должник освобождает помещение – в судебном или досудебном порядке, но свои финансовые обязательства не погашает. Деньги с него взыскать можно по суду, но это очень долго, к тому же не факт, что приставы найдут у него ко времени вынесения решения хоть какое-то имущество. Что делать в такой ситуации?

Законность и незаконность удержания имущества арендатором регламентируется статьей 359 ГК РФ. В частности, в ней заявлено, что можно удерживать имущество при следующих условиях: есть договорные отношения по предмету удержания, а также составлен и подписан акт удержания. Для того чтобы сделать все правильно, необходимо проконсультироваться с юристом и воспользоваться следующими рекомендациями:

1. Ограничить должнику доступ в помещение.
2. Описать все имущество. Для подтверждения описи пригласить неплательщика, а в случае его отказа – нотариуса. Тогда документ приобретет законную силу.
3. Послать должнику письменное уведомление с описью удерживаемого имущества.
4. Предпринять меры для его сохранности. Это прямая обязанность владельца помещения.
5. Нельзя удерживать вещи, стоимость которых во много раз больше суммы долга. Это незаконно, и может повлечь иск о взыскании ущерба (например, за простой дорогостоящего оборудования).
6. Взыскание на удержанные вещи возможно только по решению суда. Самостоятельно реализовывать имущество нельзя.

Выселение квартирантов без договора

При наличии договора найма владелец имущества сможет защитить свои права и получить арендную плату. Без такого соглашения у арендатора нет фактических обязательств.

В договоре должны быть указаны правила для жильцов. К примеру, если владелец не желает видеть в своей квартире домашних питомцев, то он должен указать этот пункт в соглашении. При нарушении жильцами этого условия арендодатель имеет право выселить их.

При отсутствии письменного договора квартиранты не обязаны соблюдать условия владельца, даже если они были сказаны им в устной форме. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, так как для этого нет веских оснований. То же самое касается и оплаты аренды. При отсутствии договора арендатор может не возвращать долг.

Когда арендатор не заплатил за жилье, а соглашение не было заранее составлено, собственник должен быть готов к принудительному выселению жильцов.

Для данной процедуры необходимо:

• подготовить правоустанавливающие документы на жилье и документы, подтверждающие личность;
• оставить по телефону заявку в полиции и МЧС.

Сотрудники МЧС также могут быть вызваны правоохранительными органами в случае нежелания квартирантов открывать дверь. Но для вскрытия входной двери квартиры владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право на это жилье.

Если меры не дали результата

Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.

Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.

Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.

Иск в суд — это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.

В заключение

Итак, что нужно сделать, чтобы подстраховаться на случай невнесения арендатором арендной платы и оставить для себя законную возможность воздействия на неплательщика?

1. Включить в договор условия о том, что при невнесении арендных платежей за определенный период (например, 2 и более месяца подряд), арендодатель имеет право:
   1. Ограничить фактический доступ арендатора в помещение;
   2. Прекратить оказание коммунальных услуг и иных эксплуатационных услуг, попросту говоря – отключить электричество, воду и т.д.
2. Прописать в договоре порядок и способы уведомления арендатора об ограничении доступа в помещение, а также об отключении электричества и т.д.
3. Отразить в договоре порядок предоставления доступа арендатору к остающемуся в помещении имуществу, если доступ в помещение был ограничен вследствие неуплаты арендных платежей.

А еще лучше — доверить составление договора аренды и последующие урегулирование всех возможных споров грамотному юристу, что минимизирует риски неполучения арендной платы и существенно упростит ее взыскание как в досудебном, так и в судебном порядке.

Есть вопросы по исполнению договора аренды? Обращайтесь за консультацией прямо сейчас!

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Требовать оплаты по истечении срока договора

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Препятствовать доступу после расторжения договора

Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:

• Был ли заключен договор;
• Действует ли он на текущий момент;
• Какие нормы установлены в заключенном договоре.

Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.

Отключить электричество

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Удержание имущества арендатора

Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.

Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.

Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.

Если нет договора

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Арендатор не освобождает помещение

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора , что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения. С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями. Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.