Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Виды жилых помещений

Жилыми помещениями ЖК РФ признает:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением норм законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений. Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме. По их роли в обслуживании подразделяются на:

  • помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
  • помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.

По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т. е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.

При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом. Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение.

Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.

Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними. При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.

Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее. Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.

Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Таким образом, представляется, что для определения понятия «жилое помещение» или «жилье», может быть вполне достаточно такого критерия, как предназначенность для проживания – целевое назначение объекта. Жилым должно признаваться помещение, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для проживания граждан.

Инструкция по согласованию перепланировки во встроено–пристроенном помещении

Для абсолютно любой работы нужно будет разработать проект, а также рабочую документацию. Мы готовы оказать вам услуги по их изготовлению. Документы, которые мы подготовим, точно станут причиной успешного согласования. Для того, чтобы согласовать перепланировку у такого объекта, потребуются следующие бумаги:

Помните о том, что вся информация в статье носит общий характер. Каждый случай индивидуален, Его нужно рассматривать в отдельном порядке. Если вы хотите узнать информацию по конкретно свой случай, вы можете обратиться по одному из номеров, консультация будет полностью бесплатной.

  • Нужно письменное согласие правообладателей помещения в том случае, если их несколько.
  • Собрание МКД, для подтверждения нужно две трети голосов. Это в том случае, если работы будут проводиться на общедомовом имуществе.
  • Оформить проект в МЖИ.
  • Необходимо направить документы в Москомархитектуру в том случае, если планируется проведение фасадных работ.
  • Нужно провести работы на объекте, а после этого обратиться в МЖИ для того, чтобы работа была проверена, а также был составлен комиссионный акт.

Для того, чтобы соответствие нормам безопасности было подтверждено, проект проверит и МЧС, и СЭС. После завершения всех планируемых работ нужно взять акт комиссии, пойти с ним в БТИ. Там вносятся изменения в технический паспорт объекта.

Кроме того, проект понадобится для того, чтобы сделать перепланировку во встроено–пристроенном помещении, не входящим в состав МКД. Процедура в этом случае меняется. Если объект принадлежит частной собственности, то утверждением проекта может заняться сам правообладатель, необходимости обращаться в МЖИ не будет. Если данное помещение считается муниципальной собственностью, то необходимо будет получить разрешение на работу в ДГИ. Если работа подразумевает под собой изменение фасадов здания, то нужно будет обратиться в Москомархитектуру.

Не думайте, что если владелец сам будет осуществлять подтверждение проекта, то контроля над тем, как будут проводиться работы, не будет. Если жильцы МКД соберутся подавать жалобы для того, чтобы провели проверку, если проводимая работа, либо же её результаты будут ухудшать условия проживания, или будет использоваться общедомовая территория, то у владельца будут проблемы. Его привлекут к административной ответственности, замечание нужно будет устранять.

Для обоих вариантов последней частью перепланировки будет внесение новой информации в ЕГРН. Для того, чтобы это сделать, нужно обратиться кадастровому инженеру, он должен изготовить технический план объекта. После того, как изменения будут внесены в росреестр, владельцу выдадут выписку ЕГРН. В данном документе будут отражены все изменения.

Поговорим о том, что во встроено–пристроенных помещениях не должны жить люди. Однако, если говорить о теории, то данный объект можно превратить в жилой. Из него можно сделать одну, либо же несколько квартир. Однако, сделать это не так легко. Для того, чтобы осуществить такую процедуру, здание должно соответствовать абсолютно всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. О том, как это сделать, вы можете узнать в нашей компании. Мы проведем для вас бесплатную консультацию.


Пример перепланировки

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Вам придется пройти различные этапы:

  1. Сбор документов (заявление, правоустанавливающие документы, согласие собственников на перепланировку, техпаспорт, выписка о техсостоянии помещения, поэтажный план, экспликация, проект);
  2. Получение разрешения на перепланировку, в некоторых случаях госорган неправомерно отказывает в положительном решении и собственникам приходится судиться с ними;
  3. Оформление перепланировки нежилого помещения, внесение изменений в техническую документацию.

Как правило, специализированные агентства имеют большой опыт взаимодействия с представителями государственных органов и успешного согласования перепланировки нежилого помещения, поэтому весь процесс не затягивается и дело обходится без судов. Именно по этой причине все-таки рекомендуем Вам перед началом строительных работ проконсультироваться со специалистом, тогда согласование перепланировки нежилого помещения займет меньше времени.

Согласование перепланировки (переустройства) нежилого помещения

Рекомендуем ответственно подойти к составлению проектной документации, так как правильно составленный проект перепланировки нежилого помещения – залог грамотного проведения ремонтных работ и безопасности людей, которые будут пребывать в здании. Выбирая проектное учреждение, ориентируетесь на опыт работы компании, а также наличие допуска СРО, который дает право оказывать данный вид услуг.

Помните, что если Вы будете затрагивать инженерные сети и коммуникации, то необходимо согласовывать свои действия не только с экспертами, ответственными за составление проектной документации, но и с сотрудниками СЭС, ДЭЗ, энергонадзора и т.д.

Получить согласование может собственник недвижимости, арендатор, субарендатор, иное доверенное лицо. Поэтому если Вы не хотите тратить время на оформление документов, то придется составить доверенность и заверить ее у нотариуса.

Куда нужно обратиться за разрешением на перепланировку?

  1. Если нужно согласование перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании, то обращайтесь в БТИ. Здесь же узаконивают изменения перепланировки, ранее не отраженные в техническом паспорте.
  2. Если перепланировка осуществляется в нежилом здании на первом или втором этаже в многоквартирном доме, то за согласованием перепланировки (переустройства) нежилого помещения нужно обращаться в Жилищную инспекцию.

Если Вы все сделали правильно, то Вам разрешат сделать перепланировку, отправят свое решение в письменном виде вместе с журналом строительных работ, в котором нужно отражать все этапы стройки.

После завершения работ

У Вас должен быть акт выполненных работ и акт, свидетельствующий о завершении перепланировки нежилого помещения. В БТИ изготавливается новый техпаспорт со свежими данными, а затем исправляют кадастровые записи.

Когда согласование проекта перепланировки нежилого помещения не требуется?

Если Вы осуществляете незначительные действия, которые не могут нарушить санитарные нормы и правила техники безопасности, то согласовывать перепланировку и переустройство нежилого помещения нет необходимости. К таковым действиям относятся:

  1. Косметический ремонт;
  2. Замена старого оборудования на новое аналогичное по мощности, параметрам, функционалу;
  3. Демонтаж и замена встроенной мебели.

Почему лучше обратиться в специализированную компанию?

Итак, просто сравним затрачиваемые ресурсы, а выводы Вы сделаете сами. Занимаясь оформлением перепланировки, Вы тратите много сил, времени и денег. Порядок согласования перепланировки нежилого помещения довольно сложный и запутанный, в каждом конкретном случае есть масса нюансов, которые можно не учесть. Например, если здание относится к архитектурным памятникам, то нужно получать дополнительные разрешения на перепланировку. За каждым разрешением приходится «побегать», а если что-то будет оформлено неправильно, то придется вновь терять время на переделку документов.

Кроме того, согласно статистике, с первой попытки согласования перепланировки добиваются лишь 10% собственников. Именно по этой причине все больше людей обращается к специалистам, так как их привлекает невысокая стоимость согласования перепланировки нежилого помещения и оперативность.

Многие обращаются в студию проектирования и дизайна «Колизей». Компания отличается высоким профессионализмом, многолетним опытом работы и четким выполнением поставленных задач. Специалисты «Колизей» всегда добиваются согласования перепланировки жилых и нежилых помещений. Уточнить цены на услуги можно по телефону. Звоните нам прямо сейчас, получите консультацию специалиста!

Расчет оплаты

При наличии договора о ресурсоснабжении оплата коммунальных услуг производится ежемесячно, в том же порядке что и до изменений. Из-за несвоевременной выплаты начисляются пени, которые со временем увеличиваются.

Расчет оплаты производится исходя из данных, отображаемых на приборе расхода. Но если по каким-то причинам соглашение между потребителем и поставщиком не оформлено, возникают сложности.

По причине несвоевременного оформления договора, сумма оплаты возрастает в несколько раз. Происходит это потому, что расчет расхода коммунальных услуг производится на основе общедомовых показателей. Такой расчет несет не точную информацию и может не соответствовать реальным данным. Без нового документа потребитель самовольно пользуется коммунальными ресурсами.

Как оплачиваются ЖКУ при появлении долга

Если дом обслуживает управляющая компания, неоплаченные долги возлагаются на нее. А они в свою очередь взыскивают с потребителя. Но если хозяин нежилого сооружения в многоквартирном доме, задолжал за коммунальные услуги, а дом обслуживается ТСЖ, в таком случае все убытки делятся между жильцами этого дома. Это становится причиной возникновения спорных ситуаций между собственниками квартир и владельцами коммерческих объектов.

В ситуациях, когда управляющая компания проинформировала поставщика услуг, но договор так и не заключили, ответственность несет коммунальная служба. Каждый владелец нежилого помещения (далее НП) лично заключает договор на предоставление КУ.

Оплате подлежат следующие КУ:

  •  отопление (оплачивается исключительно в отопительный период);
  •  газоснабжение (если требуется);
  • снабжение электроэнергией;
  • водоснабжение (обычно только холодное, но, если требуется, и горячее);
  • водоотведение (сточные воды);
  • домофон (в случае наличия).

При образовании крупной задолженности жилищное товарищество имеет право подать в суд на ресурсоснабжающую организацию. Таким образом, жильцы дома будут защищены от необоснованной переплаты.

Является ли крыша над пристроенными нежилыми помещениями в МКД,

См. ст. 36 ЖК — крыша общее имущество собственников

ЕЕ ремонт осуществляет товарищество за счет тарифа за текущее содержание и ремонт — ст. 154 ЖК

А тариф платят и наниматели и собственники жилья в доме

А если крыша чинится полностью — более 50 процентов — за счет взносов за капитальный ремонт — который платят собственники

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;

2) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме.

Поставка коммунальных услуг

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Закон о плате за нежилое помещение

К нежилым помещениям многоквартирного дома, по общему правилу, относятся помещения коммерческого использования: парикмахерские, аптеки, магазины, которые расположены на первом этаже дома. Оплата коммунальных услуг, которые оказываются в нежилых помещениях – прямая обязанность их собственников.

Порядок расчета услуг, оказываемых ЖКХ, изменился. В Постановлении Правительства №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»  указано, что каждый собственник нежилого помещения в МКД обязан заключить договор с коммунальными службами. Если ранее плата за обслуживание строения могла производиться в товариществе собственников жилья, то теперь это нужно делать напрямую в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Должно быть заключено несколько договоров с каждой организацией, в зависимости от того какие коммуникации проведены в нежилом помещении. Новые правила расчета застали врасплох владельцев недвижимости. Если отсутствует данный договор, то коммунальная плата рассчитывается на основе данных компании ЖКХ.

Ранее потребители заключали договоренность с управляющими компаниями или с ТСЖ, обслуживающими многоквартирный дом. Потребители, неосведомленные об изменениях, пропустили своевременную оплату. Из-за этого у них образовались задолженности.

Обратите внимание: в платежном документе разделены суммы оплаты за коммунальные услуги за помещение, находящееся во владении, и за места общего пользования

Внесение изменений в соглашение об оплате

На товарищества собственников жилья, управляющие компании и жилищные кооперативы возлагается ответственность информирования обеих сторон о необходимости составления договора. То есть, поставить в известность потребителя об изменениях в порядке расчета и о новых обязательствах перед службами, поставляющими ресурсы.

Также должны проинформировать и ресурсоснабжающую организацию о наличии нежилых помещений в МКД с проведенными коммуникациями.

Исполнитель коммунальной услуги должен контролировать процесс оформления соглашения между потребителем и поставщиком. Обязательства перед управляющими компаниями действующие до внесения изменений, теряют свою силу.

В чем может заключаться перепланировка во встроено–пристроенном помещении МКД?

Данные помещения могут предполагаться как на стадии строительства здания, так и при наличии уже существующего объекта. Есть несколько особенностей правового статуса этих помещений:

  • Данные помещения не предназначены для того, чтобы в них жили. Это нежилые помещения. Благодаря этому в таких помещениях можно вести как коммерческую, так и хозяйственную деятельность.
  • Обычно помещение с МКД имеет общий фундамент, их стены сделаны из одинаковых материалов, у них есть смежные конструкции. Однако, в данном случае бывают исключения.
  • В зависимости от того, какие условия проектирования, а также как оформляются права, помещение может входить в площадь МКД, либо существовать как самостоятельный, нежилой объект.

От статуса помещения будет зависеть то, какие строительные работы будут разрешены, а также этапы согласования пристройки к зданию.

Если у помещений общая площадь, то на проводимые работы будут действовать все те ограничения, которые действуют для МКД. К примеру, для недвижимости, которая находится в Москве, актуально постановление номер 432–ПП и 508–ПП. В них можно найти список тех работ, которые разрешены при перепланировке, а также запреты. Если помещение не входит в состав дома, то эти постановления не применяются. Поэтому, запретов будет намного меньше.

Перечень нормативных актов

Для того, чтобы провести перепланировочные работы в МКД, в нежилых объектах можно применить разнообразные правила. Если это относится к общей площади дома, то для того, чтобы получить разрешение, вам понадобится ЖК РФ, закон № 384–ФЗ, СП 54.13 330.2016, постановление правительства Москвы номер 508–ПП.

Если помещение считается самостоятельным объектом, и не относится к площади,то на использование данных документов есть ограничения. Например, ЖК РФ и СП 54.13 330.2016 не будет применяться. Если здание нежилое, то проектное решение обязательно должно соответствовать нормам безопасности разнообразных законов и постановлений.

Простым языком

Те виды деятельности, которыми можно заниматься в таких помещениях, будут зависеть от того, какой у них правовой статус. Можно найти ограничения по деятельности, как коммерческой, так и хозяйственной. Они прямо отражены в СП 54.13330.2016. Если привести пример, то можно выделить запрет на торговлю бытовой химией в таких помещениях, продажу автопокрышек и автомасел, складов и точек по продаже сырой рыбы. Такие запреты не действует для те строения, которые стоят отдельно, даже при наличии общих конструкций, фундаментов и стен с МКД.

У такой перепланировки встроено–пристроенных помещений могут быть следующие цели:

  • Если изменяется вид деятельности, если объект теперь будет иметь другое предназначение.
  • Изменение внутренней компоновки, а также планировки для того, чтобы улучшить параметры, повысить комфорт такого помещения.
  • Для того, чтобы подготовить здание к продаже, для увеличения его стоимости.
  • Переделать здание под нужды жильца.

Окончательное решение о том, будут проводиться работы или нет, должен принимать правообладатель. Если же данное помещение находится на территории общего имущества МКД, и в нём проводится работа, то должно быть организовано собрание, все должны быть согласны с изменениями.

Узнать, входит ли данное помещение в площадь МКД, вы можете по информации, которую можно найти в ЕГРН. Там есть документы по этому поводу. Однако, если здание построено очень давно, то данный вопрос становится более сложным. Возможно, здание вообще не проходило кадастровый учет, поэтому информации о нём нету. Возможно, придется обратиться в суд. В суде уже было много таких споров. Этот вопрос обязательно нужно решить, так как от того, какой статус присвоен помещению, будет зависеть порядок оплаты взносов, а также расходы на то, чтобы содержать общедомовое имущество.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector