Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Содержание:

Возможна ли такая сделка

Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.

Факт наличия юридически прописанного человека в момент подписания договора позволяет считать недвижимость обремененной. Суть этого понятия в том, что существуют условия, стесняющие или ограничивающие собственника при пользовании жильем. Многие покупатели идут на это, т.к. возникает соблазн сэкономить, ведь зачастую стоимость обремененной квартиры значительно ниже (иногда до 30%), чем свободной, а неплохие скидки привлекают.

Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья. В то же время покупка квартиры с прописанным человеком требует взвешивать, учитывать все возможные в будущем проблемы, предвидеть последствия:

  • отказ от добровольного выселения;
  • необходимость разбирательства в суде, длительные тяжбы, неисполнение судебного решения;
  • невозможность выселить человека на законных условиях (в случае разрешенного пожизненного пользования), сложности в дальнейшем продать или обменять обремененную жильцом квартиру;
  • право жильца прописать своего несовершеннолетнего ребенка;
  • завышенные коммунальные платежи, счета за «посторонних» лиц.

В первую очередь закон встает на сторону собственников (добросовестных приобретателей), но соблюдает права третьих лиц

В данном случае покупателю важно знать, кто именно остается прописанным. Нормы ст

292 ГК (дублируются также Жилищным кодексом, ст. 31) гласят, что члены семьи бывшего собственника теряют свое право пользоваться квартирой – они обязаны освободить ее физически и сняться с регистрации по данному месту жительства. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Но главная опасность в том, что существует категория граждан, чье право пользоваться (проживать и быть зарегистрированным) проданным жилым помещением обеспечено на законодательном уровне. И покупка квартиры с прописанным человеком добавляет, порой затяжных по времени, хлопот.

«Опасные» зарегистрированные лица при покупке квартиры

Трудности выписать из купленной квартиры возникают, когда приходится столкнуться с лицами, чье право обусловлено:

  • фактом прописки в квартире на момент ее приватизации и письменным отказом от приватизационной сделки в пользу прочих лиц;
  • опосредованным наследованием, иначе завещательным отказом – специальным распоряжением наследодателя, позволяющим отказополучателю пользоваться жильем в течение указанного в завещании срока (часто пожизненно);
  • договором долевого участия – справедливо в отношении самих участников ЖСК и членов их семьи;
  • несовершеннолетием;
  • договором найма, безвозмездного пользования;
  • договором ренты, заключенным на условиях пожизненного содержания гражданина (получатель бессрочно-постоянной ренты) с иждивением.

Снятие с регистрационного учёта лица в судебном порядке без его согласия

Выписка через суд способна обернуться для собственника жилья сущим кошмаром

Процесс может затянуться надолго, поэтому очень важно сразу, при подаче иска, подготовить полный пакет документов. Список необходимых документов варьируется в зависимости от того, какое лицо подлежит выписке

Снятие с регистрационного учёта незнакомого человека

Встречаются ситуации, когда покупатель приобрёл квартиру с уже прописанным в ней человеком. Они могут быть даже незнакомы, и, конечно же, никаких родственных связей между ними нет. В таком случае, собственник жилья по месту проживания ответчика должен подать иск о снятии последнего с регистрационного учёта.

К исковому заявлению необходимо приложить:

  • паспорт, удостоверяющий личность истца;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • справку о прописанных лицах (эта справка действительна всего 10 дней) или выписку из домовой книги;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Если никаких препятствий для снятия человека с регистрационного учёта нет, то суд быстро решит дело в пользу истца.

Снятие с регистрационного учёта родственника или бывшего супруга

Для того чтобы выписать из своей квартиры родственников или бывшего супруга, необходимо обратиться в суд с иском о признании родственников утратившими право пользования жилым помещением. К исковому заявлению прилагается:

  • паспорт истца;
  • выписка из домовой книги или справка из паспортного стола;
  • свидетельство о праве истца на квартиру;
  • квиток об уплате пошлины за подачу иска.

В суде необходимо будет обосновать свои исковые требования. Так, лицо считается утратившим право пользования, если оно:

  • добровольно выехало из спорного жилья в другое место жительства и не принимает участия в оплате коммунальных платежей;
  • систематически нарушает права других жильцов квартиры;
  • умышленно причиняет порчу имущества.

В качестве доказательств суд принимает справки из полиции, выписку из домой книги с указанием лиц, фактически проживающих в квартире, справки из больниц и учебных учреждений, на основании которых можно сделать вывод, что лицо не проживает по адресу регистрации, а также свидетельские показания. Исковое заявление также подаётся в суд по месту регистрации ответчика.

Это – самые простые случаи из судебной практики. По-настоящему сложное судебное заседание предстоит, если прописаны несовершеннолетние.

Снятие с регистрационного учёта несовершеннолетнего

Права детей строго защищаются Российским законодательством. Снять с регистрационного учёта ребёнка, даже не являющегося собственником жилья, может быть непросто. Истцу необходимо доказать в суде, что ребёнок потерял право пользования квартирой. К иску прикладываются:

  • паспорт истца;
  • документы о праве собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы, на основании которых можно сделать вывод, что ребёнок утратил право пользования.

Дети по закону должны быть прописаны с одним из родителей. Так, если оба родителя прописаны в квартире, из которой хотят выписать ребёнка, суд в удовлетворении иска откажет. А вот если кроме ребёнка прописана, например, его бабушка, то суд удовлетворит исковые требования и обязует родителей прописать несовершеннолетнего с одним из них.

Здесь важно сделать оговорку. В суде истцу необходимо доказать, что ребёнку есть куда прописаться, и условия того жилья не хуже прежних

Так, если судом будет установлено, что ни один из родителей не имеет жилья, и прописать ребёнка им некуда, суд откажет бабушке в иске и оставит ребёнка прописанным на её жилплощади. При изменении обстоятельств, бабушка может повторно обратиться в суд с исковым заявлением.

При рассмотрении дела о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта в суде, к заседанию привлекается представитель органа опеки и попечительства. Представитель должен будет определить, соответствуют ли новые условия проживания ребёнка требованиям, и не будет ли положение несовершеннолетнего ухудшено в связи со сменной места прописки.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным ребенком? Да, конечно, однако это будет обременительно новым собственникам, а значит, найти покупателя будет непросто.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно.

Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности. Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца.

Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд. Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Порядок продажи квартиры

Ситуация с необходимостью реализовать жилье, невзирая на остальных зарегистрированных в ней лиц, время от времени возникает у разных собственников. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней? Если покопаться в правовой базе, то выясняется, что никаких препятствий для такой «операции» со стороны закона нет. Например, в Гражданском Кодексе в статье 292 говорится, что если у собственника больше нет прав на жилую площадь, то не будет ее и у остальных, кто здесь прописан.

И все-таки продажа квартиры с прописанным человеком не собственником многими воспринимается в штыки, хотя, казалось бы, препятствий никаких нет, а стоимость существенно ниже, чем у такого же жилища без обременения. Связано подобное положение вещей с тем, что все расходы по выписке зарегистрированных придется нести человеку, приобретающему жилую площадь. Более того, воспользоваться предоставляемой возможностью реально не всегда.

Незаконно прописанных граждан можно выписать по решению суда

Законная продажа квартиры с прописанными людьми может происходить тремя путями:

  1. Продавец по предварительному соглашению с покупателем сам снимает с учета всех людей, зарегистрированных на продаваемых «квадратах».
  2. Эти обязанности ложатся на плечи покупателя (опять же, строго по договоренности).
  3. Если покупатель не возражает, то оформляется право временного или пожизненного проживания на тех, кто не может сняться с учета в соответствии с законом. Такой вариант обычно выбирают родственники или очень хорошие знакомые, продающие квартиры друг другу.

После того, как идеальный для обеих сторон вариант был выбран, составляется договор, собираются письменные формы согласия на подобного рода сделку от всех, кому принадлежит часть квартиры, подаются нужные документы. Образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком можно найти в интернете или попросить помощи у сотрудника регионального отделения Росреестра. Если сделка осуществляется через нотариуса, то все подскажет он сам либо помощники.

Принудительная выписка из квартиры

Бывает, что факт прописки кого-то еще продавцом был скрыт, и покупатель купил квартиру с прописанным человеком. Как выписать такого гражданина? Проверьте, можно ли это сделать вообще. Затем попытайтесь договориться. Возможно человек сам не рад остаться в том доме, который его родне и ему самому уже не принадлежит. Но случается встретить упрямцев, не готовых покидать насиженное место. Как быть?

Самостоятельно или с привлечением мирового суда можно снять с регистрации следующих людей:

  1. Посторонние.
  2. Несовершеннолетние (если выразят согласие органы опеки).
  3. Бывшие супруги, ныне разведенные.
  4. Родители, лишенные родительских прав.
  5. Те, кто прописан по данному адресу, но фактически здесь не проживает.

Перед сделкой необходимо проверить всю историю жилья

Кого нельзя выписать

На вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, равно как и на вопрос о выписке уже после совершения покупки, ответить утвердительно получается не всегда. Дело в том, что есть ряд лиц, которые не могут быть сняты с учета ни вами лично, ни судом, ни продавцом. Это, как вариант, дети в возрасте до 18 лет, если опека не «дала добро» на их выселение в другую квартиру. Еще это супруги, возможно, даже и бывшие, между которыми был заключен брачный договор. Наконец, человек, обладающий правом распоряжаться жилищем на основании того, что частично оно принадлежит именно ему, который к тому же находится при смерти или просто вступил в преклонный возраст, может написать отказ покидать жилье в завещании. И тут тоже ничего нельзя будет поделать.

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

  • совместная приватизация;
  • обмен;
  • буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

  • если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
  • при снижении стоимости объекта;
  • когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

  1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
  2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
  3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
  4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

  • занижением стоимости жилья;
  • улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий

  1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
  2. Составление и регистрация договора мены.
  3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
  4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Что предпринять, если продавец не выписывается

В идеале, после заключения соглашения купли-продажи проблем со снятием с регистрационного учета возникнуть не должно. Но на практике часто встречаются другие ситуации.

Бывшие собственники отказываются освобождать жилье и продолжают пользоваться уже чужим имуществом. Новый собственник регистрирует в квартире себя и своих родных, старые владельцы не снимаются с учета.

Помимо очевидных бытовых конфликтов, это приводит к перерасходу по коммунальным платежам. Все ежемесячные суммы по ЖКХ искусственно увеличиваются — не по фактическому потреблению, а по количеству прописанных людей.

Что делать в такой ситуации? Подавать в суд. Если бывший собственник и его семья до сих пор не выселились, то мирно урегулировать спор точно не получится.

Когда предыдущий владелец нарушает условия договора, отказывается съезжать и сняться с учета, принять решение о юридическом освобождении недвижимости может только судебный орган (ст. 35 ЖК РФ).

Вот что нужно делать покупателю, чтобы продавец выписался из квартиры:

  1. Обратиться к юристу. Обсудить со специалистом ситуацию, разобрать возможные варианты развития событий, постараться урегулировать ситуацию мирным путем.
  2. Подготовить иск. Если бывший собственник отказывается выселиться добровольно, вам поможет суд. Готовится особый иск — исковое заявление на прекращение пользования жилым помещением. Истец — покупатель, он же новый собственник. Ответчик — продавец. К заявлению прилагается паспорт истца.
  3. Собрать сопроводительные документы. К делу обязательно приобщают договор купли-продажи, справки о согласии выписаться от других жильцов, не являющихся собственниками, правоустанавливающий документ на нового владельца (выписку из ЕГРН). Подготовьте также выписку из домовой книги — справку № 9 о зарегистрированных лицах. Чтобы подтвердить лишние расходы по коммуналке, запросите в управляющей компании карточку учета или выписку из лицевого счета.
  4. Проинформировать ответчиков о готовящемся суде. Иск подается в судебный орган по месту регистрации ответчика. Уведомление о заседании направляется по месту прописки ответчика. Если он не получил информационное сообщение лично, то все равно считается уведомленным. При отсутствии нарушителя на разбирательстве суд выносит решение заочно.
  5. Прийти на судебное разбирательство. В процессе судебного производства судья изучает все материалы дела и выносит решение. Вердикт всегда будет в пользу одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев судьи поддерживают истцов и принимают решение о выселении ответчика.
  6. Получить решение на руки. Постановление можно забрать после того, как оно вступит в силу. Не забывайте, у ответчика есть месяц на обжалование. Если апелляции не будет, то решение вступит в силу через месяц после его оглашения.
  7. Сходить в паспортный стол и выписать бывшего собственника. Суд направляет решение в миграционный отдел МВД. Истец получает экземпляр постановления в судебной канцелярии и передает его в паспортный стол. Паспортист заполняет, а новый собственник подписывает решение о снятии бывшего владельца с регистрационного учета.

Судебное разбирательство — это единственная законная возможность выписать продавца. Только так покупатель может быть уверен, что его права собственности и пользования имуществом будут полностью восстановлены.

Если у нового собственника образовалась переплата по ЖКХ, то ему нужно обратиться в управляющую компанию с решением суда для перерасчета или компенсации расходов.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

В наше время покупка квартиры с еще не выписавшимися из нее жильцами не редкость. Такое жилье, как правило, стоит гораздо дешевле аналогичного, но не имеющего обременения.

Поэтому многие решаются на рискованную сделку. В некоторых случаях после продажи бывший владелец отказывается аннулировать свою прописку добровольно.

Ниже будет рассмотрено, как поступать в подобной ситуации и можно ли выписать бывшего собственника в одностороннем порядке.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

  • учредительную документацию компании;
  • документацию на буферный объект;
  • доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

  • получить сопровождение сделки компетентным юристом;
  • передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
  • удостоверять договоры сделок нотариально.

Внимание! Если предложение слишком заманчивое – есть риск нарваться на мошенников, следует провести тщательную проверку всех нюансов сделки. Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность

Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки

Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

Покупка квартиры с прописанным человеком, риски и проблемы покупателя

Не смотря на то, что законом не запрещается продажа жилых объектов с зарегистрированными в них людьми, покупателю стоит как можно внимательнее подходить к заключению сделки.

Самой большой проблемой, с которой может столкнуться новый собственник – невозможность снять с учета прописанных лиц даже при обращении в судебную инстанцию.

Поэтом, чтобы купить квартиру с прописанным человеком и не иметь дополнительных проблем, следует обратить внимание:

  • На стоимость, когда она более чем на 20 % ниже, чем та, что установлена на аналогичные объекты на рынке недвижимости.
  • На лиц, которые зарегистрированы в помещении. Рекомендуется требовать получения информации не только о тех, кто состоит на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и тех, кто бы зарегистрирован до этого. Для получения таких данных рекомендуется требовать архивной выписки из домовой книги.
  • Если собственник находится в браке, зарегистрированном в предусмотренном законом порядке, необходимо требовать предоставления брачного соглашения, если супруги его заключали.

Статус приватизированной квартиры

Обычно приватизированное жильё в отличие от неприватизированной квартиры является собственностью лица или круга лиц, участвовавших в процедуре, а не государства.

Если таким жильём владеет одно лицо, то оно считается личной собственностью и никаких проблем при реализации возникнуть не должно. А вот если приватизация осуществлялась на несколько лиц, то покупателю стоит насторожиться.

Лица, которые всю проживают в данном жилье, редко задумываются о необходимости приватизации неприватизированной квартиры. По общему правилу, лица, зарегистрированные в квартире, подлежащей приватизации обладают пожизненным правом проживания. Не многие задумываются о том, нужно ли приватизировать квартиру. Так что необходимость в приватизации возникает лишь тогда, когда проживающие в квартире лица пожелают её продать либо иным образом передать третьим лицам.

В противном случае после смерти зарегистрированного в жилище лица оно отойдёт в пользование остальных жильцов либо обратно в ведение уполномоченного государственного органа.

Приватизируя жильё, лица могут рассчитывать на расширение полномочий, в том числе и продажей. Таким образом, данная процедура необязательна и производится исключительно на добровольных началах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector